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raquel afriat

Acheter un commerce, une entreprise, à Miami ou en Floride : attention aux pièges de l’immobilier commercial


Août, 2016

by La Redaction

Un nombre croissant de Français et de Canadiens se renseigne chaque jour sur les opportunités de créer ou de reprendre une entreprise à Miami et dans le reste de la Floride. Mais ils font parfois face – trop tard – à des pièges que les réglementations américaines permettent en matière d’achat de commerces. Le point avec Raquel Afriat, business broker à Miami, spécialisée dans les ventes de commerces et d’entreprises.

Le rêve américain a ses limites que l’intelligence doit savoir maîtriser ! Pour cela – un homme averti en vaut deux – Raquel Afriat nous aide à distinguer la procédure permettant de procéder à une acquisition commerciale en toute quiétude. « Le premier écueil va vous sembler incroyable, mais c’est tout simplement de faire sa « due diligence » : de vérifier la totalité de ce que vous a dit et de ce que vous a montré le vendeur. Ça paraît incroyable de devoir encore le souligner, mais ça arrive trop souvent que les accords de ventes soient faits « à la bonne franquette » comme on dit : une poignée de main et on n’en parle plus. Les personnes qui créent de toutes pièces un commerce prennent leurs responsabilités… et leurs risques, même si nous pouvons bien les conseiller sur leur achat immobilier, mais quand il s’agit d’une reprise de business, alors là aucune mauvaise surprise n’est sensée arriver… Pourtant elles sont fréquentes chez ceux qui ne font pas les vérifications nécessaires.«

IL FAUT TOUT VERIFIER!

« Nous avons un cahier des charges très précis permettant à la fois de définir la valeur du bien dans sa totalité, et de faire les vérifications bancaires permettant de prouver ce que nous avons vu. Chaque partie comporte des pièges qu’il faut rapidement étudier, car souvent l’achat d’un commerce doit se faire rapidement (sinon il vous passe sous le nez !). J’ai vu par exemple le cas d’une reprise d’un salon de bronzage (oui, ça existe en Floride !) pour lequel le vendeur avait indiqué le bon nombre de machines et le bon nombre de salles présentes dans le commerce. Oui, sauf qu’avant de mettre en vente son établissement, il avait déplacé deux machines neuves et spécialisées dans un autre de ses salons. Une part du chiffre d’affaires était lié à ces machines-là, le résultat a été une perte immédiate de chiffre d’affaires pour l’acheteur qui n’a alors plus aucune possibilité de se plaindre : il aurait dû faire les vérifications avant. Mais ce n’est pas valable uniquement pour le matériel ou les murs : il faut voir l’environnement du commerce, et étudier de près le personnel : qualifié, non-qualifié, attaché depuis longtemps à l’entreprise… La qualité du business est-elle liée à la personnalité du patron ? Il y a de multiples aspects à vérifier pour savoir comment le chiffre d’affaires est réalisé, sa véracité et sa pérennité. Rapports de vente, licences, permis, autorisations, conformité… je veux tout voir !«

UN INVESTISSEUR ETRANGER DOIT BIEN S’ORGANISER

Pour l’investisseur français, canadien, suisse, belge qui souhaite acquérir le bien, s’il est à l’étranger, il doit en plus obtenir un visa investisseur de manière concomitante. Ce qui impose des exigences d’organisation explique Raquel Afriat. « Dans ce cas, il faut s’organiser de manière très précise. Nous avons la possibilité de signer le contrat en deux temps, avec un versement d’acompte qu’on peut récupérer avant le closing (la signature définitive) si cette dernière n’advient pas. Mais ce pré-contrat de vente peut aussi contenir une condition d’obtention de visa. Dans tous les cas, l’acompte peut être récupéré à tout moment, mais en tout cas si le visa n’est pas obtenu, alors il n’y a pas de risque de perdre quoi que ce soit. Il y a d’autres particularités pour les investisseurs étrangers, par exemple le fait qu’ils ne puissent faire d’emprunt aux Etats-Unis, faute d’avoir un credit score. Il faut savoir que dans 30% des cas, le vendeur participe au financement de la vente. Ce n’est pas négligeable à savoir, et ça peut aider non seulement pour l’achat, mais aussi à convaincre tout le monde que la vente est saine. En effet, si le vendeur veut bien vous prêter de l’argent, c’est qu’il sait que son commerce va perdurer une fois que vous l’aurez acquis. » Et Mme Afriat de détailler les nombreuses embuches qui attendent les investisseurs mal préparés : les loyers d’avance qui leur sont demandés ; la méfiance de certains landlords vis-à-vis des locataires en général, et des étrangers en particulier ; la sous-estimation du coût de la vie aux Etats-Unis par les futurs acquéreurs, etc etc… « Les investisseurs sont souvent en-dessous de la réalité économique locale. On le voit souvent à la première approche, quand l’investisseur nous dit qu’il veut s’installer sur Lincoln Road ou Ocean Drive… des endroits où comme vous le savez… les loyers sont les plus chers de Floride ! Nous devons aussi les conseiller sur d’autres aspects sous-estimés, notamment par beaucoup de Français, comme le budget marketing qui est beaucoup plus important (et nécessaire) aux Etats-Unis qu’en Europe, vu le climat hyper-concurrentiel que nous avons ici. Mais il y a aussi des choses plus simples à bien prendre en considération, comme par exemple le coût de la vie en Floride, celui du logement près de l’école de ses enfants, etc…

LES FRANCHISES : OUI MAIS… ATTENTION!

Et y a-t-il un intérêt à acheter une franchise en Floride ? « Oui, car paradoxalement, vu la manière dont les Américains apprécient les chaînes, il n’y en a pas tant que cela de développées. Il y a donc du potentiel. Néanmoins, là aussi, il faut bien faire les choses. Tout est généralement organisé dans l’intérêt du franchiseur, et pas dans celui du franchisé. Il faut donc tout étudier, et ne pas se laisser attirer par le miroir aux alouettes. Il faut faire appel à des professionnels pour évaluer le potentiel réel de la franchise, et ne pas se jeter tête baissée dans les filets des professionnels de la communication : ce n’est pas parce qu’une nouvelle franchise se développe à grande vitesse qu’elle a effectivement du potentiel. Si c’est vous qui voulez franchiser votre commerce, alors les procédés de création d’une franchise sont très faciles aux Etats-Unis pour vous aider à développer votre marque. Il y a justement des entreprises qui s’occupent de tout pour vous ; de vous ramener les franchisés répondant à vos critères d’exigences, et pour des sommes tout à fait rentables.» Donc, que vous soyez franchisé ou franchiseur, comme le dit Raquel Afriat, il vaut mieux faire appel à un business broker vigilant qui saura vous montrer les nombreux pièges et dépenses imprévues.

Y A-T-IL BEAUCOUP D’ECHECS POUR LES EXPATRIES?

Certes il y a parfois des échecs lors de création d’entreprises, comme partout, mais lors d’une bonne reprise d’entreprise, si les choses sont bien faites, en respectant les nombreuses exigences qu’implique une telle démarche, alors il n’y a pas de raison d’aller à l’échec, et ceux-ci sont tout à fait minoritaires. Pour ma part, si je ne sens pas le projet comme viable, je m’abstiens de prendre le dossier.«


ET LA FLORIDE EST-ELLE TOUJOURS ANTANT ATTRACTIVE CETTE ANNEE?

Oui il y a un décalage toujours aussi important entre l’offre et la demande, mais avec des prix vraiment raisonnables comparés au reste des Etats-Unis, et surtout à l’Europe. Donc les Français continuent d’arriver en masse, ça n’arrête pas. Beaucoup sont très qualifiés et réalisent de beaux investissements. Mais les gens viennent s’installer à Miami depuis à peu près tous les pays du monde, et ça va continuer tant que les prix sont compétitifs. Certaines entreprises mises en vente sont vraiment très belles et peu chères, donc c’est tentant pour toute personne qui en a les moyens !


Voir aussi les conseils de Raquel Afriat pour bien VENDRE un commerce en Floride

Raquel Afriat: Naissance à Casablanca, jeunesse à Strasbourg, une première vie dans le tourisme sur les plus beaux sites du monde en tant que tour operator, Raquel Afriat est arrivée dans les Caraïbes via un passage aux Antilles, avant de se poser définitivement à Miami. Femme d’affaires à l’origine, elle a appris à bien analyser le potentiel d’un business et de ses dirigeants, ce qui lui permet depuis de nombreuses années d’être business broker à la tête d’une belle équipe experte dans la vente de commerces, d’entreprises de toutes tailles et sur toute la Floride.

Raquel Afriat
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